Vermietung einer Vorsorgewohnung in Österreich

25.08.2021, 14:13
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) ist komplex. Dieser Satz ist so simpel und doch so wahr, aber er wird Ihnen bei der Bestrebung eines Kaufs einer Vorsorgewohnung noch nicht weiterhelfen. Wir haben für Sie die Anwendungsbereiche und ihre Auswirkungen im MRG in aller Kürze zusammengefasst:

Anwendungsbereiche
Im MRG gibt es drei Anwendungsbereiche, die sich folgendermaßen untergliedern:
•    Vollausnahme
•    Teilanwendungsbereich
•    Vollanwendungsbereich

Vollausnahmen
Sind jene Mietgegenstände, die nicht im §1 Abs. 1 des MRG erfasst sind, bspw. Pachtgegenstände, Flächenmieten (sofern nicht gemeinsam mit einem Mietgegenstand erfasst).

Weitere Vollausnahmen werden im §1 Abs. 2 des MRG geregelt. Hierzu gehören u.a. Hotels bzw. Gastbetriebe, Ferienwohnungen, Gebäude mit max. 2 Wohneinheiten. Etc. 

Vollausnahme bedeutet, dass die Bestimmungen des MRG nicht gelten, sondern „lediglich“ die Bestimmungen des ABGB. Das bedeutet, dass bspw. kürzere Befristungen möglich sind, Kündigungen des Mieters nach vertraglichen Bestimmungen geregelt werden können uvm. 
Vorsorgewohnungen in Alt- oder Neubauten fallen üblicherweise nicht unter die Vollausnahme.

Teilanwendungsbereich
Teilanwendung bedeutet, dass nicht alle Bestimmungen des MRG Anwendung finden. Es gelten nur die folgenden Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes: 

•    § 14 MRG Eintritt in Mietrechte im Todesfall
•    § 16b MRG Kautionen
•    § 29 MRG Befristungen
•    §§ 30 bis 36 MRG Kündigungsbestimmungen (Kündigungsschutz des Mieters!) 
•    § 45 MRG Wertbeständiger Mietzins
•    § 46 MRG Anhebung des Mietzinses bei Eintritt in Mietrechte
•    § 49 MRG Übergangsbestimmungen 

Die Bestimmungen des MRG gelten für Verträge im Teilanwendungsbereich im Wesentlichen nur hinsichtlich des Kündigungsschutzes des Mieters, daher

•    sind Befristungen nur gültig, wenn sie den Bestimmungen des MRG entsprechen: Mindestdauer der Befristung bei Bestandsverträgen über Wohnungen 3 Jahre, schriftliche Vereinbarung der Befristung etc.
•    befristete Verträge, deren Dauer ohne schriftliche Verlängerung abgelaufen sind, werden automatisch zu unbefristeten (und sohin unkündbaren) Verträgen
•    unbefristet abgeschlossene Verträge können nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gemäß §30MRG (Nichtbezahlung des Mietzinses, erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes, vertragswidrige Verwendung des Mietgegenstandes, Eigenbedarf des Vermieters – allerdings durch die Judikatur äußerst stark eingeschränkt etc) aufgekündigt werden

Aufgrund des §1 Abs 4 (1) MRG - „Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind“ – fallen Vorsorgewohnungen im Neubau in den Teilanwendungsbereich.

Wichtig: Es darf ein freier Mietzins verlangt werden!

Vollanwendungsbereich
Es gelten alle Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. In den Vollanwendungsbereich fallen alle Mietgegenstände, die nicht in den Teilanwendungsbereich oder in die Vollausnahmen fallen.